La loi Tepa aurait freiné la chute des prix de l'immobilier
Keren Lentschner 17/12/2008 |.
Les professionnels préfèrent parler de «resolvabilisation» des acquéreurs grâce à cette mesure. Crédits photo : Le Figaro
Selon Bercy, la déductibilité des intérêts d'emprunt ralentit la chute des prix de l'immobilier de 4%. Les professionnels sont plus réservés.
Les Français qui cherchent à acheter ont tout intérêt à être encore un peu patients. D'une part, parce qu'il y a de moins en moins de biens sur le marché, mais parce que les prix n'ont pas fini de baisser. Une étude interne au ministère de l'Économie rappelle que les prix de l'immobilier ancien ont amorcé leur décrue au 2e trimestre 2008, confirmant ainsi que «le point haut des prix immobiliers dans l'ancien a été atteint en début d'année».
Selon le document, la surévaluation des prix immobiliers est «relativement contenue» en France, de l'ordre de 15 % environ. D'après Bercy, le retour à l'équilibre devrait se faire en trois ou quatre ans. Les prix immobiliers pourraient donc baisser graduellement chaque année «de 3 % à 4 % jusqu'en 2012».
Si la France ne connaît pas un ralentissement plus brutal de ses prix de l'immobilier, ce serait entre autres parce que le dispositif de déductibilité de l'impôt sur le revenu des intérêts d'emprunts immobiliers de la loi Travail, emploi, pouvoir d'achat (Tepa) de juillet 2007 «soutient la capacité d'achat des ménages». Le crédit d'impôt est, en effet, égal à 40 % des intérêts d'emprunt payés la première année de remboursement et à 20 % les quatre années suivantes. Il est plafonné à 7 500 euros pour un couple. Selon les calculs du ministère, il se traduirait par une appréciation des prix d'environ 4 %. En d'autres termes, «sans cette mesure, la baisse des prix immobiliers au cours des prochaines années aurait été plus proche de 20 % que de 15 %», indique la note des services de Christine Lagarde. On est encore loin des scénarios catastrophe des années 1990.
Pas de lien mécanique
Les professionnels de l'immobilier se montrent plus réservés. Ils ne croient pas à un lien mécanique entre la déductibilité des intérêts d'emprunt et les prix du marché. Ils préfèrent parler de «resolvabilisation» des acquéreurs grâce à cette mesure. «Les prix de l'immobilier fonctionnent de façon plus prosaïque, explique Henry Buzy-Cazaux, délégué général de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Ils dépendent avant tout du moral des ménages, du niveau de l'emploi ou encore des conditions de crédit.» «À l'époque, il y a eu un effet d'aubaine sans que ce dispositif ne déclenche des intentions d'achat», ajoute-t-il.
«Je crois que cette mesure fiscale a surtout permis aux acquéreurs de supporter l'augmentation des taux d'intérêt - de 4 % à environ 5,2 % - en allégeant leurs charges de remboursement», estime Jean-François Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris. «Mais elle n'a jamais été prise en compte par les banques pour augmenter les montants de leurs prêts», ajoute Me Humbert.
Dans le neuf, le marché étant déjà moins porteur après l'été 2007, les promoteurs n'étaient pas dans une logique d'augmentation des prix, commente de son côté la Fédération des promoteurs constructeurs.
Quoi qu'il en soit, la baisse des prix de l'immobilier est désormais une réalité. La Fnaim table sur une chute des prix de 5 % à 6 % à fin décembre et proche de 8 % en 2009. Une évolution «salutaire» pour les acheteurs. La fédération observe déjà une restauration de la marge de négociation des acheteurs de 5 à 15 % selon les marchés. Mais elle exclut le scénario d'une dégringolade des prix de 25 % d'ici à 2012.
« Cette année, le nombre de nos dossiers de prêts aux particuliers a augmenté de 10% »
Propos recueillis par Anne de Guigné et Carole Papazian 11/12/2008
«Notre vocation est de maintenir une présence forte, quels que soient les aléas du marché», confie François Blancard. Crédits photo : © arnaud Fevrier pour le credit foncier
François Blancard, directeur général du Crédit foncier, estime que le plan de relance de l'immobilier est suffisant.
LE FIGARO : Quelle est l'ampleur du retournement du marché immobilier ?
François BLANCARD : Le marché est revenu à son niveau de 2004 en nombre d'opérations financées par un crédit. On en attend 820 000 cette année, soit 15 % de moins qu'en 2007, qui avait marqué un point particulièrement haut. Et pour 2009, nous anticipons une poursuite du ralentissement avec 740 000 transactions. Mais on est loin d'un « credit crunch ». Les crédits distribués devraient représenter 140 milliards d'euros cette année contre 170 milliards l'an dernier. Les primo-accédants sont toujours présents. En revanche, ceux qui ont un bien à vendre préfèrent différer leurs projets. Structurellement, les besoins restent forts, en France : nous les avons évalués, dès 2006, à 500 000 logements par an. Quant au locatif, c'est une année de transition, le marché est tombé de 70 000 à 40 000 opérations en raison de l'attente de nouvelles mesures et de la hausse des taux.
Le plan de relance annoncé par Nicolas Sarkozy vous paraît-il efficace ?
Ce plan est cohérent et pragmatique. D'abord, il s'appuie sur des leviers déjà existants, comme le doublement du prêt à taux zéro, l'élargissement du Pass-foncier au collectif, et la construction de 100 000 logements sociaux. Il touche le grand public : 80 % de la population devient éligible au prêt d'accession sociale. Ensuite, il se concentre sur le marché du neuf, qui tire celui de l'ancien et crée de l'emploi. Enfin, ce plan met tous les acteurs face à leurs responsabilités : l'État, les banques, les collectivités locales, les constructeurs. Afin de favoriser la diffusion des bonnes pratiques auprès des élus locaux, nous avons créé une direction de l'habitat pour aider les collectivités locales à mieux appréhender et mettre en place les dispositifs de prêts aidés. Car, c'est bien la somme de ces différentes énergies qui conduira à une offre multiple, seule susceptible de relancer le marché de l'immobilier : le temps où une seule mesure phare suffisait est révolu.
Le Crédit foncier prête-t-il autant qu'avant ?
Dans le contexte actuel de crise, le Crédit foncier entend jouer pleinement son rôle. Notre vocation est de maintenir une présence forte, quels que soient les aléas du marché, et de continuer à octroyer des financements aux petits comme aux gros opérateurs. Quelle que soit la conjoncture, nous devons contribuer à desserrer la contrainte sociale. Nos grilles de prix peuvent d'ailleurs être revues à la baisse en vingt-quatre heures. Ces six dernières semaines, nous avons descendu trois fois nos barèmes, pouvant atteindre 4,90 % à 20 ans. En conservant les mêmes critères d'attribution de crédit, nous avons, à fin octobre, accru de 10 % le nombre de dossiers de prêts aux particuliers. En production, nous avons atteint 6,9 milliards d'euros, soit une inflexion de 4 % liée à la seule baisse des prix. Nous avons également consenti 6 milliards de prêts aux professionnels soit 25 % de plus que l'an dernier. Globalement, nous devrions enregistrer des gains de part de marché sur nos différents segments de clientèle en France.
Comment vous refinancez-vous, puisque vous n'avez pas de dépôts ?
Notre modèle d'établissement spécialisé repose sur l'anticipation permanente de nos besoins de liquidités. Nous avions un plan d'émission d'obligations foncières de 12 milliards d'euros au titre de 2008. Nous en avons réalisé 9 milliards, et ce avant l'été. On a également mobilisé un volant très réduit de 5 milliards auprès de la BCE, sachant que nous disposons d'un portefeuille mobilisable de 38 milliards, qui représentent deux ans de production de crédits.
Quelle sera la place du Crédit foncier à l'issue de la fusion Banque populaire-Caisse d'épargne ?
Le Crédit foncier offre une parfaite complémentarité puisqu'il n'a pas d'équivalent en termes de métiers du côté des Banques populaires. Il pourra apporter son expertise, comme il le fait déjà au sein du groupe Caisse d'épargne.
Où en est la plainte de certains clients qui s'estiment lésés par des prêts à taux révisable ?
Sur un million de prêts, nous en avions 150 000 à taux révisable ne bénéficiant pas d'un plafond de taux. Face aux inquiétudes des clients, nous leur avons donc proposé de disposer de plafonds de taux. Aujourd'hui, 180 clients se sont constitués en collectif, et la plainte suit son cours. Nous sommes dans une phase d'échanges. Nous réfléchissons de toute façon en permanence à améliorer nos propositions pour tenir compte de la volatilité des taux.
La crise augmente-t-elle les difficultés de remboursement de crédits ?
Nous n'observons pas pour l'instant de difficultés accrues.
Copropriété : les charges progressent légèrement
Guirec Gombert 10/12/2008 (Photo Sébastien Soriano/ Le Figaro)
En 2007, les charges de copropriété ont augmenté en moyenne de 3% à 21,5 euros du mètre carré, marquant un net ralentissement par rapport aux années précédentes.
Les charges de copropriété marquent le pas. En 2007, elles ont progressé de 3% contre 5.4% en 2006 et en moyenne de 4,4% depuis 2002, selon la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab). Sur l'ensemble du territoire, les charges de copropriété s'élèvent ainsi à 21,5 euros/ m2. Alors que le chauffage est le principal poste de dépenses (18,5% des charges), le ralentissement de la facture énergétique a joué en faveur des copropriétaires. En revanche, les frais de personnel, deuxième poste de dépenses des copropriétés, ont progressé de 5,3% l'an dernier, contre une hausse moyenne de 3,2% depuis 2002. Une hausse qui s'expliquerait par des «exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien.)», selon la Cnab. Autre grand poste de dépenses des copropriétés, la hausse des coûts des travaux d'entretien ralentit nettement : 3,9% en 2007, contre 9,7% depuis cinq ans. Les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs, etc.) ainsi que le renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones, etc.) ont conduit à une flambée des prix les années passées, insiste la Cnab.
Pas tous logés à la même enseigne
Mais les charges de copropriété varient d'un immeuble à l'autre. Ainsi, ceux construits avant 1948, sans chauffage collectif ni ascenseurs, reviennent en moyenne à 12,9 euros de charges par mètre carré aux copropriétaires. Un chiffre qui grimpe à 22,2 euros du mètre carré lorsqu'un immeuble de même époque possède un ascenseur. Les immeubles qui reviennent le plus cher aux copropriétaires sont ceux bâtis entre 1970 et 1976, avec chauffage collectif et ascenseur (25,4 euros/m2) ainsi que les immeubles de grande hauteur (28,9 euros/m2).
Des régions plus ou moins chères
Les charges moyennes sont aussi fonction du lieu d'habitation. En Lorraine et en Poitou-Charentes par exemple, il faut compter 11,5 euros de charges par mètre carré contre 23,5 euros/m2 en Ile-de-France et jusqu'à 27,2 euros/m2 dans les Hauts-de-Seine. C'est à Lyon, Marseille, Reims et Rouen que les dépenses ont le plus progressé : 6% en un an. A Nice, Perpignan, Pau et Versailles, la hausse a également été vive (+ 5%) ainsi qu'à Paris (+4%). A l'inverse, à Chambéry, Chartres, Laval et dans les Hauts de Seine, les charges ont reculé de 1 à 2% et jusqu'à 3 à 4% à Bourg en Bresse, Montpellier et Valence. Des disparités qui «s'expliquent «pour une large part d'entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et par leurs niveaux respectifs d'équipement et de confort», indique la CNAB.
Le bâtiment est prêt à rebondir 
Keren Lentschner 05/12/2008
Les promoteurs immobiliers se félicitent du doublement du prêt à taux zéro et de l'extension du Pass-foncier à l'habitat collectif. (photo Figaro)
Le plan de relance arrive à point pour un secteur fortement touché par la crise.
Touché de plein fouet par la crise, le bâtiment et les travaux publics sont au centre du plan de relance présenté hier par le président de la République. Du logement aux grands travaux, l'ensemble du secteur est concerné. «Au total, c'est 1,8 milliard d'euros de plus qui seront consacrés au logement sur la période 2009-2010, a déclaré Nicolas Sarkozy. Il faut éviter que la crise immobilière se transforme en crise du logement.»
Par ailleurs, 10,5 milliards d'euros, soit près de la moitié du plan de relance, seront engagés par l'État, les collectivités locales et les entreprises publiques dans les infrastructures routières, ferroviaires et fluviales. De nombreux chantiers en perspective pour les entreprises de BTP.
«Ce plan devrait freiner le ralentissement, déclare au Figaro Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment (FFB). Suffira-t-il à endiguer la baisse de la construction ? Il faut désormais que la confiance revienne. En attendant, ce dispositif irrigue l'ensemble des segments de notre activité - particuliers, entreprises, collectivités locales - et profite aussi bien aux artisans qui réaliseront les travaux de rénovation thermique qu'aux grandes entreprises qui construiront des logements sociaux ou des infrastructures.» Après onze années de croissance ininterrompue, le BTP pourrait perdre 45 000 emplois en 2009, indiquait la semaine dernière le ministère de l'Écologie.
«Grands absents»
Même satisfaction parmi les organismes HLM dont la production sera accélérée en 2009 et 2010. «Nous accueillons favorablement ces annonces qui permettront de développer l'offre locative et de consolider la rénovation urbaine, commente Pierre Quercy, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat (USH). Nous espérons que nous aurons les moyens d'engager ces programmes dans les zones tendues.» Les promoteurs immobiliers se sont également félicités hier du doublement du prêt à taux zéro et de l'extension du Pass-foncier à l'habitat collectif. Toutefois, «il faudra revoir les modalités techniques de remboursement faute de quoi il ne bénéficiera pas aux zones tendues», explique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs. Une réserve que partage Alain Dinin, PDG de Nexity, premier promoteur français. Il craint que le doublement du prêt à taux zéro profite surtout aux maisons individuelles. En 2007, sur les 245 000 PTZ accordés, seuls 7 % l'ont été dans le collectif. Par ailleurs, à l'image de l'ensemble de la profession, Alain Dinin déplore l'absence de mesures destinées à relancer l'investissement locatif. Enfin, à l'unisson, les promoteurs regrettent que l'Élysée n'ait pas opté pour la TVA à 5,5 % à destination des premiers acheteurs qui aurait eu un effet immédiat sur les ménages.
Ceux qui s'estiment les plus lésés par le plan de relance de Nicolas Sarkozy sont sans doute les agents immobiliers. Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, considère que l'immobilier ancien et le crédit sont les «grands absents». Quant à la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), elle estime qu'il s'agit d'une «lourde erreur politique et économique» car «les ménages modestes portent naturellement leur choix vers les logements anciens lorsqu'ils s'orientent vers l'accession à la propriété.»
L'Empire state building volé par un journal américain
Guirec Gombert 04/12/2008
Le «Daily News» a réussi à s'approprier le gratte-ciel en apportant de faux documents au registre de la ville. Durée de l'opération : 90 minutes. Une situation guère envisageable en France.
Le «Daily News», un journal américain, a réussi à voler l'Empire state building, cet immeuble de 102 étages, situé au cour de Manhattan. Pour cela, il a suffi au quotidien d'apporter de faux documents notariés auprès du registre de la ville. Moins de 90 minutes après, l'Empire state building, le plus haut immeuble de New-York, appartenait au «Daily News». Selon le quotidien américain, cette «énorme escroquerie illustre une faille béante du système de la ville pour enregistrer les titres de propriété, les hypothèques ou autres transactions.» Et d'expliquer à quel point «il est facile pour des rois de l'arnaque de s'emparer de bâtiments plus modestes sous le nez de leur propriétaires. Armés de titres frauduleux, ils peuvent extorquer de lourdes hypothèques puis disparaître.» Un vol de haut fait inimaginable en France.
Impossible en France
«Dans les pays anglo-saxons, tout le monde ou presque peut vendre un bien immobilier. En France, les mutations immobilières passent par les notaires ce qui sécurise les transactions immobilières», explique Dominique Garde, vice-président du Conseil supérieur du notariat. Les notaires sont notamment tenus de contrôler les titres de propriété auprès de la Conservation des hypothèques qui centralise les actes de ventes des Français. Ce fichier est alimenté uniquement par les notaires. Une fois par an, la bonne tenue des actes des notaires est également vérifiée par leur inspection. Et en cas d'erreur, les notaires engagent leur responsabilité personnelle et professionnelle.
Il se peut pourtant que les notaires se fassent rouler dans la farine par des escrocs. «Si un propriétaire vend deux fois son bien le même jour en passant par deux notaires différents, la profession toute entière rembourse l'acheteur qui n'a pas pu acquérir le bien», poursuit Dominique Garde. Le propriétaire, lui, sera poursuivi par la police d'assurance des notaires.
·La baisse des prix de l'immobilier s'accélère
Keren Lentschner 20/11/2008
A Lyon, les prix ont chuté de 3,3% entre janvier et octobre. Et même à Paris, où les prix ont gagné 1,4 % entre janvier et octobre, une baisse est amorcée.
Sur 2008, le recul sera de 10 % selon le réseau d'agences Laforêt. Même à Paris, qui « résistait », les prix dans l'immobilier ancien ont commencé à se replier depuis la rentrée.
La baisse des prix de l'immobilier ancien s'est accélérée au troisième trimestre. Le réseau Laforêt, qui compte 880 agences, évoque une « tendance à moins 20 % » sur les dernières transactions. Après avoir cédé 6,1 % entre janvier et octobre 2008, les prix devraient chuter de 10 % sur l'ensemble de l'année 2008, prévoient Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, fondateurs du réseau, dont le chiffre d'affaires devrait baisser cette année de 10 %. Même à Paris, où les prix ont gagné 1,4 % entre janvier et octobre, une baisse est amorcée.
Pour expliquer la situation, Laforêt évoque bien sûr la crise du subprime qui a conduit à un net durcissement des conditions de crédit. Plus en amont, il souligne le décrochage intervenu en 2006 entre le salaire des Français et les prix de l'immobilier. « Normalement, les prix auraient dû baisser dès ce moment », indiquent-ils. Au contraire, ils ont crû de 10,6 %. La faute aux banques, selon eux : « Elles ont soutenu artificiellement les prix en allongeant la durée de remboursement du crédit et en proposant des taux attractifs. »
« Les négociations sont très longues »
Face à la nouvelle donne, l'attentisme est devenu la règle. Inquiets, en panne de crédit, les Français hésitent. « Acheteurs et vendeurs nous posent tous la même question : est-ce le moment de passer à l'acte ? », confirme Frédéric Benard, membre du réseau Guy Hoquet. Partout, le nombre de biens en stocks a crû (+ 50 % à Paris) et les délais de vente se sont allongés. À Bordeaux, ils ont quasiment doublé en un an et atteignent cent jours.
À Nantes, il faut jusqu'à sept mois pour vendre certains biens éloignés du centre-ville. À Paris, ils sont passés de 56 à 90 jours. « Les gens prennent le temps de comparer et de négocier », note Aymar D'Humières, agent immobilier dans le XVIe arrondissement de la capitale. À Lyon, même si les prix se sont relativement « tenus » (- 3,3 %), « les négociations sont très longues », c onstate Gilles Vaudois, agent immobilier. La balle est désormais dans le camp des vendeurs. « La baisse des prix doit être d'au moins 20 % pour que le marché reparte », résument Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers. Ceux qui sont pressés de vendre n'hésitent pas à franchir le pas. Les autres sont condamnés à attendre, même si certains finissent par se raisonner.
Au Kremlin-Bicêtre, près de Paris, un pavillon de 80 m2 affiché à 361 000 euros en juillet a finalement été vendu à 300 000 euros en octobre. « C'est l'exemple typique du bien , explique Frédéric Benard, où il nous a fallu inciter le client à baisser son prix, ce qui s'est ensuite concrétisé par une offre. »
L'immobilier de luxe fait les frais de la crise
Des appartements avec vue sur la tour Eiffel restent le « must » pour les Moyen-Orientaux.
À son tour, l'immobilier de luxe commence à souffrir de la crise. Jusque-là épargné, ce micromarché, dont la clientèle est essentiellement internationale, pâtit de la récession qui frappe l'Europe et les États-Unis.
« Jusqu'à fin septembre, ce marché était très dynamique, constate Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes France. Depuis une dizaine de jours, la situation a changé. La crise financière a marqué la fin d'une époque. » Faute d'obtention de prêts immobiliers, l'agence a été confrontée à sept désistements. Il s'agit de familles françaises qui achetaient dans les beaux quartiers de Paris des biens d'une valeur de 3 à 4 millions d'euros. « Il y a moins de transactions. La plupart des affaires que nous signons aujourd'hui avaient déjà été engagées », renchérit Émile Garcin, qui dirige les agences du même nom. Certains acheteurs, qui ont renoncé à vendre leur portefeuille boursier, se voient également contraints de reporter leur acquisition. Ou choisissent, au contraire, de mettre en vente leur bien. Depuis un mois, les agences ne cessent ainsi de rentrer de nouveaux mandats. Même les étrangers, qui ont contribué à la flambée des prix, se montrent plus prudents. « Désormais, les achats des Russes sont beaucoup plus raisonnés », commente Thibault de Saint-Vincent.
Le ralentissement du rythme des transactions s'accompagne d'une évolution des prix. « Depuis trois ou quatre mois, nous avons atteint un palier », constate Émile Garcin. Il semble qu'il y ait désormais un « juste prix » à ne pas dépasser : mis en vente à 11 000 euros du mètre carré, un appartement situé dans le XVIe avec vis-à-vis et à rénover ne trouve pas preneur. « Depuis quatre ou cinq mois, il y a eu une vraie prise de conscience des propriétaires qui ont renoncé à leurs prix extravagants ; cela s'est accéléré à la rentrée », se réjouit Pascale Constans, chez Sotheby's International Realty. Le réajustement varie de 20 % à 30 % par rapport aux prix d'origine.
C'est le cas d'un hôtel particulier à Neuilly mis en vente l'an passé chez Barnes à 3,8 millions d'euros. Un couple travaillant dans la finance a signé à la rentrée une promesse de vente à 3,2 millions avant de se désister à cause de la crise. Finalement, craignant que la situation économique ne s'aggrave, le propriétaire a descendu son prix à 2,65 millions. Marché conclu.
De grandes fortunes internationales continuent toutefois de payer le prix fort. Chez Sotheby's, la vente d'un appartement sans défaut dans le triangle d'or a été conclue à plus de 25 000 euros du mètre carré. L'agence Émile Garcin a vendu un hôtel particulier du VIIe arrondissement 60 millions d'euros, une villa près de Saint-Tropez 22 millions. Si les étrangers s'intéressaient quasi exclusivement à Paris et à la Côte d'Azur, ils ont élargi leurs choix. Pour la première fois, une propriété située à Biarritz a été vendue à des Russes. Encore rares en France, des Indiens ont jeté leur dévolu sur le Haut-Var. Une famille chinoise négocie actuellement l'achat pour 12 millions d'euros d'une propriété viticole dans le Bordelais. Le négociateur de l'agence Émile Garcin a même dû se rendre en Chine pour la transaction. Deauville commence à être prisé par la clientèle russe.
À Paris aussi, les goûts évoluent. Certes, la vue sur la tour Eiffel reste un « must » pour les Moyen-Orientaux, avec chambres de service et disponible sous trois mois. Quant aux Russes, qui préfèrent le VIIIe et le XVIe arrondissement, si possible sans travaux, ils commencent à se plaire sur la rive gauche.
· Les ventes de logements neufs s'écroulent
Les mises en chantier sont en repli de 14.3% en un an.
Plus de 113 400 logements sont aujourd'hui invendus, un chiffre jamais atteint selon le ministère de l'Ecologie.
La crise frappe durement l'immobilier neuf. Entre août et octobre, un peu moins de 16 300 logements ont été vendus, contre 29 152 un an plus tôt. Soit un recul de 44%, révèle mardi le ministère de l'Ecologie. Le volume des ventes est aussi fortement orienté à la baisse. Du quatrième trimestre 2007 au troisième trimestre 2008, le nombre de ventes s'élève à 93 000, en recul de 29.2% par rapport aux quatre trimestres précédents. Ainsi, le nombre de «logements neufs proposés à la vente continue de progresser, les mises en vente et les annulations de réservation étant supérieures aux ventes», explique le ministère. Au 30 septembre 2008, pas moins de 113 404 logements restaient à vendre, un «nombre qui n'avait jamais été atteint depuis le début de l'enquête », poursuit le ministère de l'Ecologie.
Le délai d'écoulement des biens a doublé en un an, passant en moyenne de 9 à 18 mois.
Recul des permis de construire en chantier
Le nombre de permis de construire est aussi fortement orienté à la baisse : -24.4% entre août et octobre, soit 110 204 unités. «On ne trouve aucune trace d'une baisse d'une telle amplitude, même au début des années 90», constate Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre.
Quant aux mises en chantier, entre novembre 2007 et octobre 2008, ils sont en repli de 14.3%, à 378 158 unités. Les permis de construire sont, eux, en recul de 24.4%, à 459 251 unités. Pour l'année 2008, le nombre de mises en chantier devrait s'élever à 365 000, contre 435 000 en 2007, soit une baisse de 16%. Et l'année 2009 devrait être dans le «creux de la vague» avec un chiffre compris entre 325 000 et 330 000, pronostique Michel Mouillart. Le gouvernement entendait pourtant construire 500 000 nouveaux logements par an afin de répondre à la demande de logements.
· Prix de l'immobilier : l'ancien poursuit sa glissade
Source : FNAIM
Sur les trois derniers mois, les prix des logements de plus de cinq ans ont baissé de 4,3% selon la FNAIM.
Les prix des logements anciens sur le mois d'octobre ont reculé de 1,2% selon l'indice mensuel des prix publié aujourd'hui par la Fédération de l'immobilier (FNAIM). «Après sa nette inflexion observée en septembre (-3.2% sur un mois), le marché de l'ancien confirme, en cette fin d'année, son orientation à la baisse», souligne le communiqué de la FNAIM. En effet sur les trois derniers mois, le recul des prix commence à être sensible : - 4,3%, ce qui correspond à un retour sur les niveaux de prix de janvier 2006. L'indice mensuel des prix des logements anciens vaut en effet aujourd'hui 189 (base 100 en janvier 2000) après avoir atteint un plus haut en octobre 2007 à 196. C'est la première fois que l'évolution des prix de l'immobilier ancien en rythme annuel est négative depuis plus de dix ans : -0,7% contre 0,1% en septembre dernier.
Baisse généralisée
Tous les types de biens sont touchés. Au mois d'octobre, les prix des appartements ont reculé de 0,8%. Sur les trois derniers mois, ils baissent de 4,6%. En rythme annuel, les prix s'accroissent de 1%. Le prix des appartements est ainsi revenu à son niveau de février 2006 selon l'indice mensuel de la FNAIM.
De leur côté, les prix des maisons ont plus fortement reculé ce mois-ci (-1,6%). Sur les trois derniers mois, ils perdent 4%. Sur un an, le recul des prix des maisons est de 2,4%. Ils reviennent ainsi à leur niveau le plus bas depuis juillet 2005.
Confirmation
Les derniers chiffres de la FNAIM confirment la baisse des prix de l'immobilier ancien relevée par d'autres acteurs de l'immobilier. Ainsi, les derniers chiffres du groupe De Particulier à Particulier (PAP) sur les prix de l'immobilier ancien montre un recul pour le mois d'octobre de 1,67% sur les appartements et de 1,17% sur les maisons. Les appartements et maisons valent désormais moins cher qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2% et 4,80% indique PAP. De son côté, les agences Era Immobilier ont fait état il y a quelques jours d'une chute des prix observés dans le réseau de 8% sur les dix premiers mois de l'année.
· La baisse des prix des logements s'amplifie
Certains professionnels estiment que 50% des réservations font l'objet d'une annulation pour cause de refus d'octroi d'un prêt.
Le retournement du marché immobilier se confirme mois après mois. Les derniers chiffres de l'observatoire du groupe de presse De Particulier à Particulier (PAP) sur les prix de l'immobilier ancien font état d'un recul mensuel de 1,67% sur les appartements et de 1,17% sur les maisons. «Appartements comme maisons valent désormais moins cher qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2% et 4,80%», indique l'étude. Un constat partagé par Era Immobilier, qui fait état dans son réseau d'une chute des prix de 8% sur les dix premiers mois de 2008.
Les agents de ce réseau notent par ailleurs sur la même période un recul de 6% du nombre de mises en vente. «Le marché immobilier français, qui a connu un tassement graduel depuis le début de l'année, semble être entré dans une phase de congestion au cours des trois derniers mois, y compris à Paris, ville qui était jusqu'à présent épargnée par le mouvement de baisse des prix», relève pour sa part SeLoger.com dans son dernier baromètre mensuel sur les prix de l'immobilier ancien.
L'avance accumulée les premiers mois de l'année permet encore à la capitale d'afficher une hausse des prix sur un an glissant (+ 2,9%, avec un prix moyen de 7.562 eur le m²)*. C'est également le cas à Bordeaux (+ 1,1%), à Pau (+ 1,9%) ou à Troyes (+ 4,8%). Mais certaines grandes métropoles de province sont déjà en net recul. Marseille affiche une baisse de 2,2% sur un an glissant, Lyon et Strasbourg baissent de 1,7%, Toulouse est en repli de 3,2% et les prix s'affaissent de 0,3% à Nantes. Pour expliquer ces baisses, les professionnels pointent du doigt la dégradation de la situation du crédit immobilier.
Dégradation de la situation du crédit
Certains estiment par exemple que dans le neuf 50% des réservations font l'objet d'une annulation pour cause de refus d'octroi d'un prêt. «L'exigence des banques sur les conditions de crédit oblige les vendeurs à revoir leurs prix, explique la note de conjoncture de PAP. Néanmoins, l'assouplissement monétaire de la BCE et les mesures d'Etat devraient fluidifier le crédit.»
· Immobilier : la baisse des prix sera plus forte que prévu
Les prix devraient reculer de 15% en deux ans, selon le Crédit Agricole. L'établissement n'exclut pas une correction plus sévère en cas d'aggravation de la crise économique.
Il y a trois mois, le Crédit Agricole annonçait un simple ajustement des prix du marché : -10% en deux ans. Aujourd'hui, les auteurs de la Direction des études économiques de la banque anticipent une correction plus brutale des prix de l'immobilier. Au vu de la chute des volumes de transactions (-20% sur un an) et du recul des mises en chantier (-9.5% sur un an), les économistes tablent désormais sur un repli de 5% en 2008 et de -10% en 2009.
Chute des volumes de transactions
Plusieurs facteurs justifient cette prévision de baisse accrue des prix. Tout d'abord, le manque de solvabilité des acquéreurs (coût accru du crédit et durée allongée des emprunts) et la moindre attractivité des investissements locatifs (Robien et Borloo), dont le rendement atteint 3.4% en 2008. Ces deux facteurs pèsent depuis deux ans sur le marché de l'immobilier, selon le Crédit Agricole. A cette tendance de fond, s'ajoutent la conjoncture économique et financière, le resserrement du crédit et les anticipations de baisse de prix par les futurs acheteurs. Au final, les prix de l'immobilier devraient donc reculer de 15% d'ici à 2009. «On ne peut pas exclure une correction plus violente, soulignent toutefois les auteurs de l'établissement. Mais elle supposerait une nouvelle aggravation de la crise financière, conduisant à une récession économique durable et un resserrement très marqué du crédit». Réponse dans les mois à venir.
· La taxe foncière augmentera fortement en 2009
Le taux de la taxe foncière pourra augmenter de 50% en 2009, mais les Parisiens restent, de très loin, moins imposés que les autres Français au niveau local.
La hausse des taxes foncières pour les ménages parisiens sera-t-elle de 8 % l'an prochain, comme l'affirme Bertrand Delanoë, ou dépassera-t-elle les 50 %, comme le soutient le maire du Ier arrondissement, Jean-François Legaret (UMP) ? Les débats font rage entre la droite et la gauche depuis l'annonce, il y a deux semaines par la Mairie de Paris d'une hausse de 8 % des impôts locaux en 2009 et 2010. Hausse à laquelle s'ajoute la création d'une nouvelle taxe départementale sur le foncier bâti, fixée à 3 %.
C'est cette nouvelle taxe qui suscite l'émoi de l'opposition. Jusqu'à présent, les Parisiens avaient en effet la particularité, par rapport aux autres Français de ne pas verser de taxe foncière spécifiquement au titre du département dans la mesure où Paris au plan administratif, est à la fois une commune et un département.
Concrètement, selon les simulations des équipes de Bertrand Delanoë, un couple avec deux enfants propriétaire d'un logement de 80 mètres carrés verra sa taxe foncière augmenter de 145 euros en moyenne en 2009. La hausse sera de 95 euros pour un couple sans enfant propriétaire d'un 50 m². Ce chiffre représente-t-il une augmentation de 50 % par rapport à 2008 ? Dans une certaine mesure, oui. Le taux pratiqué sur le foncier bâti est actuellement de 7,11 % à Paris. Si on l'augmente de 8 % il passera à un peu plus de 7,60 %. Si, par ailleurs, on y ajoute une nouvelle taxe de 3 % au titre du département cela représente un taux global de 10,60 % pour la taxe foncière des Parisiens, soit une hausse de... 49% ! «Mais cela ne signifie pas pour autant que chaque ménage verra son impôt augmenter dans cette proportion », précise un économiste : « en matière de fiscalité locale, chaque cas est différent et on ne peut pas faire de généralités. ».
Si le débat promet d'être animé, politiquement, lors du vote du budget prévu en décembre, Bertrand Delanoë possède un argument difficilement contestable. Les Parisiens paient comparativement beaucoup moins d'impôts locaux que les autres Français. « Paris a un taux de pression fiscale très modéré, représentant - en 2007 - 69 % de la moyenne nationale pour les deux principaux impôts, (taxe foncière, taxe d'habitation) », soulignent les analystes de l'agence de notation Fitch. Seule la taxe sur les ordures ménagères est beaucoup plus élevée que dans le reste de la France, en moyenne de 50 %.
Paris, ville peu endettée
Du côté de l'endettement, les Parisiens peuvent également être rassurés par « la gestion très conservatrice des finances de la ville depuis 2001 », selon les termes de l'agence Standard & Poor's. La Ville de Paris affiche une dette de 2,1 milliards d'euros - un montant identique à celui de 1998 - ce qui représente environ 35 % de ses recettes. Le taux était de 57 % en 1996. « Paris est l'une des villes les moins endettées que nous ayons à noter », confie-t-on chez S&P.
· Les transactions immobilières devraient baisser de 25 % en 2008 
Les notaires n'anticipent pas de «baisse prononcée» de l'immobilier en 2009. (Photo Le Figaro)
Au total, 650 000 ventes devraient être conclues contre 870 000 en 2007, selon les Notaires de France.
C'est l'un des effets du ralentissement du marché : le nombre de transactions immobilières devrait chuter cette année de 25%. Au total, neuf et ancien confondus, 650 000 ventes devraient être conclues contre 870 000 en 2007, selon les Notaires de France. Le nombre de transactions est ainsi ramené à celui des années 1993-1994.
Quant aux prix, les notaires n'anticipent pas de «baisse très prononcée» en 2009, à moins que la crise financière ne devienne économique. Ils reconnaissent néanmoins qu'«une baisse des prix semble amorcée». Cependant, contrairement aux périodes précédentes, «Paris n'a pas vu une baisse des prix six mois après (la baisse de) ceux de Londres, et que les prix dans l'ancien en province ont légèrement décéléré avant ceux de Paris». Le mètre carré moyen dans la capitale atteignait, fin juin, 6 580 euros
· Le nombre de permis de construire chute de 23%
La baisse de la construction qui permettrait, selon les promoteurs, de limiter le stock de logements neufs invendus.(Photo Delort/ Le Figaro)
En parallèle, les mises en chantier de logements neufs reculent également de 11.8% en un an.
Les mauvaises nouvelles s'accumulent pour l'immobilier. Au cours du troisième trimestre, le nombre de permis de construire a chuté de 23.3% à 111 342 unités, selon les chiffres publiés aujourd'hui par le ministère de l'Ecologie. Sur un an, le recul est également significatif : -18.2%, à 468 994 unités. Les permis pour les surfaces de bureaux sont les seuls à rester positif : +4.2% sur un an.
Quant aux mises en chantier, leur baisse est tout aussi importante : - 11.8% sur un an, à 385 143 unités. En 2007, 435 000 mises en chantier ont été recensées. Dans le secteur du logement collectif, leur recul est de 4.6% sur les trois derniers mois, à 67 174 unités et de 13.4% sur un an, à 203 654 unités.
Marasme des promoteurs immobiliers
Ces chiffres pèsent directement sur les promoteurs immobiliers. Interrogés par l'Insee au mois d'octobre, la majorité d'entre eux constatent que la demande de logements neufs continue de chuter. Ainsi, «les entrepreneurs prévoient de réduire les mises en chantier, très nettement pour les logements destinés à la vente, et modérément pour ceux destinés à la location», selon l'Insee. Frappés de plein fouet par la crise économique, à peine une entreprise sur dix pense alors augmenter ses mises en chantier, contre une sur cinq au mois de juillet. Une baisse de la construction qui permettrait, selon les promoteurs, de limiter le stock de logements neufs invendus. Les besoins en nouveaux logements sont pourtant importants. L'objectif du gouvernement était chiffré à 500 000 logements neufs par an. Selon les estimations de la ministre du Logement, Christine Boutin, les mises en chantier devraient se situer aux environs de 360 000 pour l'année 2008. Très loin du compte.
· Les ventes de logements neufs s'écroulent 
Les mises en chantier sont en repli de 14.3% en un an.
Plus de 113 400 logements sont aujourd'hui invendus, un chiffre jamais atteint selon le ministère de l'Ecologie.
La crise frappe durement l'immobilier neuf. Entre août et octobre, un peu moins de 16 300 logements ont été vendus, contre 29 152 un an plus tôt. Soit un recul de 44%, révèle mardi le ministère de l'Ecologie. Le volume des ventes est aussi fortement orienté à la baisse. Du quatrième trimestre 2007 au troisième trimestre 2008, le nombre de ventes s'élève à 93 000, en recul de 29.2% par rapport aux quatre trimestres précédents. Ainsi, le nombre de «logements neufs proposés à la vente continue de progresser, les mises en vente et les annulations de réservation étant supérieures aux ventes», explique le ministère. Au 30 septembre 2008, pas moins de 113 404 logements restaient à vendre, un «nombre qui n'avait jamais été atteint depuis le début de l'enquête », poursuit le ministère de l'Ecologie.
Le délai d'écoulement des biens a doublé en un an, passant en moyenne de 9 à 18 mois.
Recul des permis de construire en chantier
Le nombre de permis de construire est aussi fortement orienté à la baisse : -24.4% entre août et octobre, soit 110 204 unités. «On ne trouve aucune trace d'une baisse d'une telle amplitude, même au début des années 90», constate Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre.
Quant aux mises en chantier, entre novembre 2007 et octobre 2008, ils sont en repli de 14.3%, à 378 158 unités. Les permis de construire sont, eux, en recul de 24.4%, à 459 251 unités. Pour l'année 2008, le nombre de mises en chantier devrait s'élever à 365 000, contre 435 000 en 2007, soit une baisse de 16%. Et l'année 2009 devrait être dans le «creux de la vague» avec un chiffre compris entre 325 000 et 330 000, pronostique Michel Mouillart. Le gouvernement entendait pourtant construire 500 000 nouveaux logements par an afin de répondre à la demande de logements.
· Un appartement acheté,une voiture offerte
Comment gagner une voiture ou une cuisine équipée ? Inutile de participer à des jeux télévisés. Pour remporter un lot à coup sûr, il est dorénavant plus simple d'acheter un appartement neuf.
Ils ne le crient pas sur les toits, mais pour décrocher une vente, les promoteurs vous déroulent le tapis rouge. Attention, il s'agit souvent de promotions ponctuelles. Il faut donc se présenter au bon moment et se décider vite. C'est tout l'objet de ces campagnes : pousser le client à prendre rapidement une décision sachant qu'il a intérêt à attendre, les prix étant dorénavant orientés à la baisse.
Le Groupe Maisons Pierre et sa filiale Wagram Résidences ont récemment procédé à quelques opérations alléchantes : les frais de notaire offerts par exemple, soit une économie de l'ordre de 9 000 euros sur une acquisition de 250 000 euros. « Avec des campagnes dynamiques, il est possible de limiter le recul de ventes », affirme Vincent de Monval, responsable marketing de Maisons Pierre. Pendant trois semaines, en mai dernier, il a proposé une voiture pour 1 euro de plus à tout acheteur d'une maison. Une proposition restreinte puisqu'elle ne concernait que trois biens, mais elle a fonctionné et les acquéreurs sont repartis avec en prime une Skoda Fabia d'une valeur d'environ 9 000 euros. Chez BNP Paribas immobilier, l'innovation est de mise. « Après notre promotion le premier mètre carré pour 1 euro, nous lançons en novembre un concept inédit, la Box-Immo, explique Olivier Bokobza, vice-président de la société. Il s'agit d'un package comprenant une offre de crédit privilégiée chez BNP Paribas, des frais de dossier plafonnés à 300 euros quel que soit le montant de la transaction, un service d'alarme protection, des assurances. »
Des remises atteignant 30 %
Les internautes avertis trouveront aussi des affaires sur le nouveau site braderie-immobilier.com, qui propose des ventes privées et des ventes flash de courte durée avec des remises allant jusqu'à 30 %. Le principe est de mettre en relation des offres, vendues à des prix cassés, de promoteurs immobiliers présélectionnés à un pool d'acheteurs inscrits à la vente privée. Si vous vous intéressez plutôt à une résidence secondaire, les cadeaux sont aussi de mise. Nexity a proposé pendant trois jours, fin octobre, 4 000 euros d'avantages sous forme de remises négociées avec des partenaires (crédit, services à domicile.) : Cabourg, Perros-Guirec, la Baule, Anglet. figurent parmi les destinations prestigieuses proposées aux acquéreurs.
Tout est bon enfin pour attirer les amateurs de locatif. Bouygues immobilier l'affirme : « Investir dans la pierre n'a jamais été aussi sûr. » En tout cas, la société ne lésine pas sur les bonus : une garantie en cas de revente à perte durant dix ans, des assurances contre la carence et les loyers impayés. De quoi se laisser tenter.
· Boutin souhaite une TVA à 5,5% pour l'immobilier neuf
Camille Peyrache 17/11/2008
La ministre du Logement est favorable à une TVA réduite pour l'achat d'un bien neuf pour les particuliers ayant droit au prêt à taux zéro, soit près de 80% des ménages.
Une mesure pour relancer le marché de l'immobilier neuf. Christine Boutin, la ministre du Logement plaide pour l'application d'une TVA réduite à 5,5% au lieu de 19,6% lors de l'achat d'un logement neuf. «Je suis personnellement favorable à l'application, pour une période de 18 à 24 mois, d'un taux de TVA réduit pour les ménages respectant le plafond de ressources du prêt à taux zéro, soit 80% des ménages français», explique la ministre dans un entretien paru aujourd'hui dans le quotidien «Les Echos». Pour qu'un couple ait droit à un prêt à taux zéro de 14 400 euros dans l'ancien en Ile-de-France, il faut que son revenu ne dépasse pas 43750 euros.
Un prêt à 0% majoré pour le neuf
Christine Boutin assure que cette mesure donnerait «un coup de fouet au marché immobilier, qui risque aujourd'hui le blocage». Elle estime le coût pour le budget de l'Etat à environ 250 millions d'euros.
La ministre du Logement travaille également sur une majoration du prêt à 0% dans le neuf. «Tous les ménages aux revenus inférieurs au plafond de ressources des prêts d'accession sociale» y auraient droit, explique Christine Boutin. Le PTZ pour le neuf «pourrait être en moyenne de 47.000 euros, au lieu de 29.000 euros actuellement». Elle n'a cependant pas précisé de calendrier pour l'application de cette mesure. Il existe déjà un mécanisme de majoration du prêt à taux zéro pour le neuf depuis la loi du 13 juillet 2006. Les ménages de trois personnes et plus peuvent bénéficier d'un montant supplémentaire compris entre 10 000 à 15 000 euros.
Cette déclaration intervient à un moment où le marché de l'immobilier neuf poursuit sa dégradation. Au troisième trimestre 2008, les demandes de permis de construire ont baissé de 23% et les mises en chantier de près de 12%. Par ailleurs, Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de France table sur une baisse de 40% des ventes de logements neufs pour l'année 2008. La ministre du Logement prévoit, quant à elle, la construction de «360 000 logements en 2008» alors que l'objectif du président Nicolas Sarkozy est d'atteindre 500 000 unités par an.
· L'immobilier, un placement toujours rentable ?
Les prix baissent et les mises en chantier sont reportées. Dans ce climat incertain, trois spécialistes répondent aux interrogations des investisseurs.
L'immobilier cumule les mauvaises nouvelles. Ainsi, malgré l'appel aux banques d'ouvrir le robinet des crédits, leur distribution est toujours bloquée, entraînant une amplification des annulations de réservation dans le neuf. Quant au nombre des transactions, elles sont d'ores et déjà attendues en baisse de 25% pour l'année 2008. Dans l'ancien, les prix ont déjà perdu 3.2% en septembre, selon la Fnaim. Récemment le Crédit Agricole prévoyait une baisse de 15% des prix dans les deux ans à venir. De son côté, l'économiste Jacques Friggit, déclarait même le 5 novembre au quotidien «Les Echos» : «Le scénario le plus probable est une baisse de 30% à 40% qui prendrait entre cinq à sept ans.»
L'immobilier, une valeur sûre ?
Frédéric Boury (1): L'immobilier est plus que jamais un bon placement. Si les prix baissent, nous sommes loin d'un krach. Contrairement à l'Espagne, il n'y a aucun risque de se retrouver, comme en Bourse, avec un bien amputé de 50% de sa valeur. Nous envisageons d'ailleurs une baisse comprise entre 10% et 15% en province, et sur Paris on constate toujours une stabilité des prix. La pierre est donc un placement sécurisé et cela reste le meilleur outil pour se constituer un complément à la retraite grâce à des revenus locatifs. D'autant que le rendement des loyers est en train d'augmenter. A Paris, il est compris entre 3% et 4% et en Province, il se situe autour des 4%. Dans tous les cas, son nouveau mode de calcul lui fait suivre automatiquement le cours de l'inflation. Sur la valeur du bien, nous ne connaîtrons certainement plus de doublement des prix comme au cours de ces dix dernières années. Mais les investisseurs ont toutes les garanties de récupérer plus que leur mise de départ s'ils le conservent au moins dix ans. C'est toujours un achat à moyen long terme : en dessous de six ans vous n'avez même pas remboursé les frais de notaire.
Où acheter ?
Thierry Bernier (2) : Localisation, localisation, localisation ! La seule règle pour bien acheter, c'est l'emplacement du bien. Certains investisseurs ont été pris pour des pigeons en achetant des biens type de Robien sans aucune valeur locative. Ces clients ont réfléchi uniquement en termes d'économies d'impôts, ce qui a permis de leur vendre plus ou moins n'importe quoi, n'importe où. Or, les bons produits assurent rentabilité et réduction d'impôts. Il faut ainsi choisir un logement situé en centre-ville ou alors dans des lieux attractifs, type bord de mer ou station de ski, etc. Par exemple, à Deauville, nous avons acheté un studio à 75 000 euros qui offre un rendement net de 8% par an. Sur dix ans, cela offre une belle rentabilité. Mais dans tous les cas, il faut vérifier l'intérêt du site. Par exemple, s'il n'a pas neigé depuis des années sur une station de ski, il ne faut pas acheter. A un moment, tout le monde conseillait d'investir à Limoges parce que les logements n'étaient pas chers. Mais si les prix y sont peu élevés, il y a de fortes chances qu'ils le restent. En ce moment, il y a de belles opportunités à réaliser à Marseille : les prix baissent mais la demande locative reste forte.
Neuf ou ancien ?
François Peroux (3) : Les vendeurs devront, dès 2012, appliquer la nouvelle réglementation thermique. Elle pourrait à terme contraindre les propriétaires de logements anciens à rénover leur bien (isolation thermique, chauffage basse consommation, etc.) pour réduire sa consommation d'énergie à 50 kWh/m2 et par an. L'addition risque d'être salée mais nécessaire pour ne pas voir le bien se dévaluer. Etant donné que l'on parle de plus en plus d'énergies renouvelables, je conseille d'investir dans le neuf. D'autant qu'il est aujourd'hui possible de bénéficier d'aides de certaines régions ou encore de crédits d'impôts pour s'équiper en équipements économes (chaudière basse consommation, panneaux solaires, etc.). Et contrairement à l'ancien, ces équipements s'installent plus facilement dans les biens neufs. Avec le temps, les gens vont être de plus en plus sensibles à ces différentes énergies. D'ici à une dizaine d'années, les logements qui n'auront pas été adaptés vont perdre de leur valeur. Par rapport aux économies réalisables grâce aux équipements économes, les biens anciens risquent de perdre à terme entre 10% et 15% de leur valeur. Il est nettement plus rentable d'investir dans le neuf.
(1) Frédéric Boury, gérant associé chez Aestimo Finance et Patrimoine, spécialiste en gestion de patrimoine.
(2) François Peroux, conseiller en patrimoine chez IFB, une société d'investissement immobilier.
(3) Thierry Bernier, président de Frémery finances, un cabinet spécialisé en défiscalisation.
· Les prix reculent fortement dans l'immobilier ancien
Le marché immobilier français dévisse à son tour et la chute est rapide. «La rupture de tendance conduisant au recul des prix est particulièrement brutale», souligne la FNAIM dans son étude trimestrielle publiée aujourd'hui. Les prix des logements anciens, tous biens confondus, ont reculé de 2,9% entre les mois de juillet et septembre 2008. La baisse s'accélère même au mois de septembre avec un recul de 3,2% des prix.
Les maisons décrochent
Les prix des logements sont tirés vers le bas par la chute du prix des maisons. Au 3ème trimestre, leur prix a baissé de 6% par rapport au trimestre précédent. Les prix des appartements flanchent également entre juillet et septembre 2008 de 2,3%. Rien qu'au mois de septembre 2008, le prix des appartements a décroché de 5%.
«L'accès au financement est désormais la question centrale», explique la Fédération nationale des professionnels de l'immobilier dans sa lettre de conjoncture. «Ce sont les banques et leur attitude envers les potentiels emprunteurs de crédits immobiliers qui vont déterminer le futur», confirme Henri Buzy-Cazeaux, délégué général de la FNAIM. Les prix de l'immobilier devraient continuer de baisser en fin d'année. «Seule une correction à la baisse des prix apparaît aujourd'hui de nature à resolvabiliser la clientèle», estime le délégué général de la FNAIM.
Un marché hétérogène
La plus forte baisse des prix est observée dans le Sud-Est avec une décrue de 1,1% en variation annuelle, devant la zone Nord et Est à -0,4%, l'Ouest reculant de 0,3%. Le Sud-Ouest, la zone Centre et Alpes, et l'Ile-de-France affichent des progressions légèrement positives, respectivement, 0,9%, 0,7% et 0,5%.
Date de règlement de la taxe foncière :
Le règlement de la taxe foncière 2008 par les propriétaires d'un bien immobilier au 1er Janvier 2008 (personnes morales et/ou personnes physiques) devra s'effectuer au plus tard le 15 Octobre 2008.
Pour les contribuables qui le souhaitent, un règlement pourra être effectué sur internet (impots.gouv) afin d'acquitter la taxe foncière 2008 sur le bâti et/ou le non bâti. La date limite dans ce cas est alors fixée au 20 Octobre 2008, minuit.
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... L'analyste économique, qui intervenait lors du 34e séminaire d'IPD France, souligne que « la France est l'un des marchés les plus surévalués, avec une hausse réelle des prix quatre fois supérieure à celle du pouvoir d'achat du revenu ». « L'ajustement immobilier sera, dans l'ensemble des pays à revenu élevé, moins brutal mais plus long qu'au début des années 1990 », Il pronostique des perspectives médiocres à moyen terme, pointant une offre de Robien surabondante, une croissance faible du revenu et une décélération de la hausse du nombre de foyers. PLUS-VALUES IMMOBILIERES : LE PAQUET « SURPRISE » DE BERCY
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« On n'est jamais mieux trahi que par ses amis ». C'est le sentiment qui prédomine dans la communauté immobilière au lendemain de l'annonce de l'aménagement du régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérances immobilières (SPI) dans le cadre du projet de la loi de finances pour 2008. Le projet prévoit que les plus ou moins-values de cessions de titres de SPI et d'immeubles détenus directement par les entreprises seraient soumises au taux normal de l'impôt sur les sociétés. Ce qui fait passer le taux d'imposition de 15 à 33,33%, quelle que soit la période de détention de l'actif. Qui plus est, Bercy propose que la loi soit rétroactive et s'applique à compter du 26 septembre 2007. Une pratique courante pour les dispositions fiscales qui se veulent une mesure anti-abus. |
Plus-value de cession de titres à prépondérance immobilières : menaces sur le régime du long terme !
Paris, le 26 septembre 2007
Le projet de loi de finances pour 2008 a été présenté lors du conseil des Ministres du 26 septembre 2006 et il a été annoncé l'harmonisation du régime d'imposition des plus-values immobilières des entreprises.
Selon nos informations, le régime des plus et moins-values à long terme cesserait de s'appliquer aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007. Ces plus-values seraient désormais uniformément imposées au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés (IS) de 33, 1/3%, quelque soit la période de détention et ne pourraient plus être imposées au taux réduit de 15% après une période de détention d'au moins deux ans.
La définition de la prépondérance immobilière serait inchangée et viserait les sociétés cotées et en particulier les SIIC.
Cette réforme serait justifiée par un objectif de neutralité fiscale par l'alignement du régime des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sur celui applicable aux cessions directes d'actifs immobiliers.
Toutefois, il nous semble que loin de répondre à l'objectif de neutralité fiscale, cette modification créerait une situation de surimposition en cas de cession de parts de sociétés soumises à l'IS. En effet, l'immeuble étant inscrit pour sa valeur historique dans les comptes de la société dont les titres sont vendus, l'acquéreur de tels titres hérite d'une plus-value latente sur l'actif et négocie généralement avec son vendeur une décote sur le prix d'acquisition des parts correspondant à une fraction de l'IS sur la plus-value latente.
Enfin, on peut regretter un nouveau cas d'application rétroactive de la loi fiscale avec l'application envisagée de cette réforme aux cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007. En effet de nombreuses transactions en cours seront visées si cette réforme était définitivement votée.
PLF 2008 : LES CESSIONS DE SOCIETES IMMOBILIERES TAXEES COMME LES CESSIONS D'IMMEUBLES ?
Mercredi 26 septembre 2007
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Le projet de loi de finances pour 2008 a été présenté lors du conseil des ministres de ce matin. Parmi les différentes mesures, il est annoncé l'harmonisation de la taxation des plus-values immobilières des entreprises. |
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Selon nos informations, les plus-values résultant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière ne pourraient plus bénéficier du taux réduit de 15% d'impôt sur les sociétés (IS) applicable lorsque les titres ont été détenus depuis au moins deux ans et seraient uniformément imposées au taux normal d'IS de 33,33% pour les cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007. Rappelons que les plus-values à long terme sur les cessions de titres de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière ne sont pas imposées.
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SALON IMMOBILIER DE LA RESIDENCE SECONDAIRE A BRUXELLES
Second Place, la ruée vers le soleil!
La troisième édition de Second Place, le premier salon belge de la seconde résidence a ouvert ses portes le vendredi 28 septembre à 14h. C'était l'occasion pour les candidats acheteurs de convertir leur rêve en réalité: fuir les étés pluvieux, ou simplement aller à la recherche d'un endroit où profiter d'une pension bien méritée.
Comme lors des éditions précédentes, les destinations ensoleillées et proches de la Belgique avaient la cote ( la France , l'Espagne et la Turquie principalement). Les destinations plus exotiques comme Aruba, le Brésil, le Maroc, Dubaï ou les Etats-Unis suscitaient aussi beaucoup l'intérêt du public. Le nouvel impôt sur la seconde résidence en Flandre occidentale (lisez : la Côte ) à partir de 2008, favorisera sans doute l'attrait pour ce genre de destinations.
Visiter Second Place signifiait bien plus qu'un passage aux différents stands. Les visiteurs sont également venus en masse assister aux séminaires, démontrant que l'achat d'une seconde résidence reste un choix (financier) qui ne se prend pas à la légère. Lors de cette troisième édition, les visiteurs déjà propriétaires d'une seconde résidence avaient l'occasion de faire évaluer leur bien immobilier. Il suffisait d'amener quelques photos, de fournir une description du bien et de donner sa localisation pour calculer sa valeur actuelle. Un tel engouement pour ce salon montre que l'achat d'une seconde résidence relève bien plus que d'une simple envie. Une acquisition de ce genre est également déterminée par des intérêts économiques et financiers.
Les exposants étaient optimistes suite à cette troisième édition. C'est surtout la qualité des visiteurs qui a été appréciée. En plus de leurs nombreuses rencontres avec les visiteurs, ils ont eu l'occasion de rencontrer des promoteurs immobiliers belges lors de la soirée Business-to-Business. FISA avait organisé cette rencontre en collaboration avec l'Union des Professions Immobilières de Belgique et le CIB Vlaanderen pour que les promoteurs immobiliers venant d'horizons différents puissent faire connaissance. Cet événement sera très certainement réorganisé lors de la prochaine édition de Second Place.
Après avoir accueilli 4.500 visiteurs, Second Place a refermé ses portes le dimanche 30 septembre à 18h. "L'édition automnale du salon était clairement un succès", affirme Geert Maes, Directeur Général de FISA, organisateur du salon. "Tant les exposants que les visiteurs sont rentrés satisfaits chez eux. Les dates des prochaines éditions sont d'ores et déjà fixées". Si l'idée reste la même, les lieux d'exposition changent. Une édition régionale aura lieu au printemps, du vendredi 29 février au dimanche 2 mars 2008, au Flanders Expo à Gand. L'édition nationale aura lieu en automne, du vendredi 26 au dimanche 28 septembre, à nouveau au Brussels Expo.ac
teur intégré des métiers de l'immobilier
